À la fin du XIXe siècle, une réflexion juridique majeure s'engage sur la modernisation du régime de la propriété foncière en France et au sein de ses protectorats et colonies. L'objectif central est de substituer au système traditionnel, jugé imparfait, celui des « livres fonciers ». Ce modèle, déjà éprouvé en Allemagne et en Australie, repose sur les principes cardinaux de publicité et de légalité. Tout droit réel doit être inscrit sur un registre public pour exister, conférant ainsi une force probante absolue aux mentions enregistrées et garantissant une sécurité totale aux acquéreurs comme aux prêteurs.

Cette organisation facilite la « mobilisation du sol » en transformant la propriété et le crédit hypothécaire en titres aisément transmissibles. En Allemagne, des mécanismes comme les « lettres de gage » (handfesten) permettent aux propriétaires de mobiliser leur crédit avec une efficacité optimale. Le système s'est également exporté avec succès en Tunisie via la loi du 5 juillet 1885, largement inspirée de l'Act Torrens australien. Ce régime y repose sur une immatriculation facultative précédée d'une procédure de « purge » des droits occultes, garantissant un point de départ fixe et incontestable à la propriété.

En Algérie, l'introduction de ce système est envisagée comme le prolongement des efforts législatifs de 1873 et 1887 visant à instaurer la propriété individuelle. Bien que des débats subsistent sur le caractère obligatoire de l'immatriculation ou la nécessité d'un cadastre préalable, l'unification des registres est perçue comme un levier de valorisation économique. En France métropolitaine, si la complexité administrative ralentit la réforme, l'adoption des livres fonciers demeure l'horizon privilégié pour garantir la transparence des transactions et supprimer les hypothèques occultes.

Conclusion La transition vers le système des livres fonciers représente une étape cruciale de modernisation juridique visant à sécuriser les échanges immobiliers et à dynamiser le crédit foncier par une transparence accrue des registres publics